从事房地产工作，必不可少的会经历一个项目开盘阶段，而项目开盘前的营销策划工作将直接影响到项目的开盘效果甚至后期销售情况，因此，如何做好项目开盘前的营销策划工作至关重要。

项目开盘前，一定要先了解项目所在地的市场情况，首先就是项目所在城市的整体市场概况，包括这个城市的地理位置，城市发展战略，面积与人口规模，四周相邻城市距离，以及城市各行政区域概况和重点发展片区。了解完整体市场概况就要了解项目所在片区市场房产概况，项目处于城市的哪个片区，是否是重点片区，片区内有多少竞品项目，竞品项目与本项目对比后的优劣势以及价格差，最后得出项目所在片区概况小结和整体市场结论，根据结论思考一些问题，其中最主要的一个问题就是项目市场状况能否支撑项目开盘目标。

了解完市场后，就要制定初步市场营销策略，首先要盘点项目自身的基本情况，开盘首期货量的盘点，推售楼栋信息，找准项目定位并分析项目适用客群群体，根据现有工程进度逐步制定推售计划；制定开盘目标并分解目标，根据销售套数目标要推断上客目标。开盘前至关重要的一点就是定价，定价一定要进行市场价格比对过程，比对过程第一步，就是要选取市场比对项目并确定项目参照权重，这里分为同区同质项目和同区不同质项目；第二步是确定竞品项目区域和竞品项目因素，第三步是对竞品项目进行打分和权重累加，最后一步是汇总比较打分体系得出比较价格，最终根据各竞品打分价格对自身项目定下合理价格。

一个新项目的开始，必定要梳理项目的价值点，并且根据价值点进行定位语提炼，从区位、交通、配套、环境再到内部的规划、绿化、产品、建筑特色以及品牌等提炼定位语，做成项目价值点解析，为项目宣传打下基础。而开盘前，更要制定好推广计划，分三条干线：工程线、销售线、推广线。工程线要确定外展点，并保证可以投入使用，等到项目启动后，要确定现场、销售中心、园区和样板间等要达到接待条件；在横向分期上，分为准备期、启动期、强攻期和爆发期。准备期中，销售线要做到主力团队的组建，外展场说辞撰写及培训，项目百问的撰写及培训；推广线上要做到项目开始宣传、拓客行动开始，留电后期邀约，单页开始制作，各合作商洽谈完毕，楼书，户外宣传销售物料制作完毕。启动期销售线上要做到全部人员到岗、销售说辞和百问培训并通关完毕，意向客户登记；推广线上要将各类推广全面出街，销售类所有物料全部制作完成并投入使用，认筹初步启动。强攻期销售线上要认筹启动，客户陌拜和客户梳理，渠道开始拓展；推广线上要做到销售中心开放活动，现场暖场活动举办，盛大认筹活动。爆发期阶段销售线上要梳理认筹客户，推售产品、数量确定，价格确定；推广线上要将楼书等所有开盘宣传物料投入使用，开盘活动的准备及执行。

俗话说，万事都要开个好头，一个项目的初步形象与定位基本就在开盘前就被确定下来了，因此，作为一名合格的房地产策划人员，一定要将项目开盘前的营销策划工作做好，准备充分，分析到位，定位准确，精准拓客，大量蓄客，这样，才能给项目带来第一步的成功！