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浅谈买房月供怎么算

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浅谈买房月供怎么算

发布日期:2019-11-21 作者: 点击:

很多朋友都知道,房贷的月供有两种计算方式,但是就是不知道怎么计算,作为一个专业的地产人士,这个知识怎么能不掌握呢?
今天山东房地产销售公司就和大家分享一下,怎么计算月供,如何自己制作月供系数表,从而方便计算月供。

01等额本息

等额本息就是每月还款本息相同,即每个月还银行的月供都是一样的意思,把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜,但是其实银行也要赚钱也挺奸商的,因为他们借钱给我们,用的竟然是复利模式而且是按月复利!(腹黑一句,为什么群众存款利息低得可怜,还不搞复利呢?),好在银行让你还的月供也是给你复利计息的,让人稍稍安慰,所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

山东房地产销售公司

言归正传,我们先说等额本息的月供计算公式,就是下面这个

其中

y:表示月供,是月字的首个拼音字母;

P:表示本金,假如你贷款100万,30年,P就是1 000 000;

i:表示月息,假如你商业贷款基准(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;

n:表示月供的期数,假如你贷款30年,一年12个月,月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的,这当中要用到一个公式,等比数列求和公式(我附到后面再说)。

我们假设S表示本金利息和(即本息),P表示本金,y代表按揭者每月要偿还的等额月供,

那么根据复利公式,银行要获得的本息为

S=P×(1+i)n

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息,每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月y×(1+i)n-1

第2个月y×(1+i)n-2

第3个月y×(1+i)n-3

第4个月y×(1+i)n-4


第n个月y×(1+i)0=y

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S= y×(1+i)n-1 + y×(1+i)n-2 + y×(1+i)n-3 +…+ y×(1+i)2+ y×(1+i)+ y

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息 S= P×(1+i)n

因此,就容易得到(月供计算中最难计算的)等额本息的月供计算公式:

02等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同,月供的组成分为两部分,每月所还的本金相同,再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为y(每月递减),每月所还本金为p=P÷n,其中P为本金,n为月供期数。

第1个月,本金p,需偿还利息P×i,其中i为月利率,月供为p+P×i;

第2个月,本金p,需偿还利息(P-p)×i,月供为p+(P-p)×i;

第3个月,本金p,需偿还利息(P-2p)×i,月供为p+(P-2p)×i;

……

第n个月,本金p,需偿还利息[P-(n-1)p]×i=p×i,月供为p+p×i;
所以,等额本金的规律是每个月的差额就是p×i,第一个月的月供最高,第一个月的月供为p+P×i(其中p=P÷n,P为贷款本金总额,n为贷款月供期数,i为贷款月利率),以后的月供逐月等额递减,递减额为p×i。

03月供系数表的制作

因为等额本金的计算比较简单,首月月供=p+P×i,月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可,余者可以类推,比如贷款100万,就是100乘上1万元贷款的系数。

只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出,这里我们就不一一计算了,感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。

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