2019年专业市场的发展展望

第一，住宅市场。我们预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

第二，对于商业地产市场来看。我们预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展的一个重要时期。

第三，住房租赁市场。市场秩序混乱，安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特色不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题，比如“N+1”模式，房源标准不明确，行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位，易引发行业危机。社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑，比如万科的“万村计划”等等。

蓝皮书报告对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测，在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变，同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。

第四，从土地市场来看。对2019年市场土地价格的预测是保持基本稳定，住房以及住宅用地的明显波动可能较小，制造业与服务业深度融合，将会助推工业、商服地价的平稳提升，在土地方面比照一些弹性出让的新的模式，适应新的行业业态的方式也会不断出现。

第五，从房地产市场投融资来看，预计2019年货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大，房地产市场整体的融资监管总体来看还是趋严的态势，金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企有可能会面临还债高峰的到来，山东房地产销售公司预计2019年房地产销售量的减少，房企资金的压力也会有较大幅度的上升。