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任志强:探讨中国的房价,需要具有历史的眼光

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任志强:探讨中国的房价,需要具有历史的眼光

发布日期:2018-06-04 作者:房地产销售公司 点击:

任志强:探讨中国的房价,需要具有历史的眼光

5月21日,任志强接受访问认为,各地出台的人才政策,导致住房需求大涨。“1至4月土地涨幅更不得了,1.8万亿土地收入。房地产销售公司上涨幅度依然很高。”他认为探讨中国的房价,需要具有历史的眼光。

此前,任志强预测了2018年房价的大涨。“我说的2018年大涨已经在一月份实现了。一季度房价不得了,中国有房地产市场以来增幅最高;1至4月土地涨幅更不得了,1.8万亿土地收入。中国房价上涨幅度依然很高。”

任志强还表示,之所以国人都在抢房子,是因为在产权制度不完善的情况下,房子使用权的年限最长。

探讨中国的房价,需要具有历史的眼光。以80年代实行的双轨制为例,第一次改革,一部分按计划经济方式定价,房地产销售公司使得按市场经济供应的住房不足,价格上涨。而后来的价格改革,实行市场定价后,房地产价格平稳许多。

“无论市场定价与否,都是人的主观行动在博弈。”任志强认为,房地产市场存在人和市场的博弈关系。经济学中有最优、次优、最劣的说法。改革过程中,最优是大部分人获益。房价不能说完全不能预测。在局部博弈中,存量是可以看到的,可能的趋势也是可预测的。但是,趋势的时间、跨度取决于政府。

房地产销售公司

一季度房价暴涨

我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到地方的手上了,因为地方把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

开发商兜里没钱了

为什么请大家来开这个会?房地产销售公司就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

东北、西部地区不能碰

分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

只租不售诞生"灰色空间"

我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。

反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。

越出政策的地方房价越涨

大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

在座的这些人,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,有人告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,这么简单的道理还用问吗?

楼市如何走取决于特朗普

这些政策出台,我们认为变成悖论就是现在是一个难题,很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?

前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。

并非每个城市都需要租赁住房

现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场?我觉得不行。为什么不行?没有一个地方会把管子和路修到他不能卖的土地上去,他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施,不能卖的地他就不修了。

只有什么样呢?就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少?没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路,有管子,有煤气,有燃气,有供暖什么的东西,你要是离得远的话,我才不给你修管子呢,你自己修管子修不起,所以并不是所有的集体土地都能用。

房地产税,路还很远

还有一个关心的问题,就是房产税。回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。

第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。

第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。

房地产税与租售并举矛盾

同时,税收一定是大大提高了租赁标准,和你这个租售并举是违背的,这两个是相悖的。靠税收去提高租金,老百姓更租不起房子,这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。

为什么?因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢?因为他一直是市场经济,土地私有制,所以不管他取得的房价是多少,他的规矩是一样的。我们的规则不一样,因为我们有住房分配制的,有住房房改制的,有大量的市政基础设施拆迁阶段的,有住房改革阶段,有商品化的阶段,有非商品化的阶段。

空置税可解决租赁住房问题

因此在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。

但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你不要空置半年以上我就要收你的税。

所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用补贴让穷人有房子租。

长效机制很难建立

倒过来说,如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。

历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。我就讲这么多,谢谢。我再说一遍,你们千万别给我传出去,我都被问过了。


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