任志强再发楼市论断最强音－－"2018诺亚财富房地产金融高峰论坛"演讲

1 一季度房价暴涨   

这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲，时长达60分钟，不乏批判与反思。以下是任总的观点：

我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

2.现在是抄底机会

我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

3.  东北和西部地区不能碰

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

4  70家上市公司拍卖股票

今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。

更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。

有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。

5 调控造成劣币驱逐良币

另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？

很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。

6 房地产销售公司浅谈只租不售诞生“灰色空间”

另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。

他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。

我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权，我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房，创造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判。再一个，给开发商的压力就是，这个租金可能是难得取得回报。

7 用市场化手段提供住房

房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。

最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。

这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。