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长期利好大中城市的房价

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长期利好大中城市的房价

发布日期:2018-03-26 作者:房地产代理公司 点击:

“要全面放宽城市落户条件,2018年实现进城落户1300万人……”这个户籍政策的变化,会长期利好大中城市的房价。


尤其是这12个城市:北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳。


为什么户籍政策会影响这12个城市的房价?


户籍把人的各种权利、福利都固定在出生地。你人离开18线小城去大城市奋斗,但是却入不了大城市的户籍。买房、就业、医疗、子女教育,处处受限。没有当地户籍,很多人最后还是默默离开。


影响一座城市房产价格,最重要的一个基本面,就是人口净流入情况。发改委提出“全面放宽城市落户条件”,就是在替大城市吸引、留住年轻人。


未来,年轻人可以更自由地流动到大城市了。因为新政中,不但要求全面放开中小城镇的落户限制,还有这么一句:超大城市和特大城市要“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”!


年轻人到大城市就业、创业、消费,都是在推动经济发展。当然,也会直接推动大城市的房地产市场,是个长期的利好。不管楼市怎么调控,这些地方的楼市,真正的价值都会稳定增长的。


前段时间,北京、上海等城市的规划还是“严格控制人口规模”,当时有点为这两个城市的未来担心。但看发改委的文件,前景还是比较乐观的。


“超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县,制定差别化落户条件。”


超大城市、特大城市,其实就是常住人口500万以上的大城市:北上广深,加上天津、重庆、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳。


这12个城市,未来会丢掉落户条件一刀切的做法,根据不同梯度的落户条件,把新户籍人口分别导入主城区、新区乃至卫星城。特别优秀的人才,甚至不买房也能落户在公共户口。


这就为人才进入大城市,扫除了很大的障碍。其中,武汉已经抢先一步,大学生优先落户,买房还能打八折。南京也把人才落户的学历条件,从硕士研究生降低到大学本科。


因为,这些城市都意识到了一点:争夺人才,就是在争夺城市的未来。所以,别看现在有些一二线城市的房价在跌,有了这个户籍政策,未来人口的流入加快,城市经济的活力更强。


未来,房产价值表现最好、最稳定的城市,仍然还是这些一二线城市的佼佼者。


未来房价走向如何?


真正影响楼市的因素,实际复杂而多变,但万变不离其宗,脱离不了五大方面。


1、土地是影响楼市的核心


星星跟着月亮走,沾光。房价其实是沾了土地的光。


过去,随着城市化的迅速推进,基础设施的完善,加上地方政府对土地财政的依赖,土地价格一路走高,因此推动了房价的一路飙涨。


未来,随着房地产税的逐渐出台,地方政府对土地财政的依赖度逐渐缩小,加上集体土地入市,农村宅基地入市,土地市场将逐渐恢复理性,楼市也将迎来平稳期。


2、超发的货币


中国的货币超发已经到了惊人的地步:


1998年M2余额10.4万亿,M2/GDP大约是1.26,


2001年M2余额上升至15.8万亿,M2/GDP增加到为1.46,


2010年,M2余额已经突破85万亿,M2/GDP为1.81


2017年,m2已高达167.7万亿元,m2/GDP为2.03


货币大量增发,导致货币贬值,为了规避风险,大量资金吸附在房子上,造成房价高耸。


未来,随着m2增速的降低,货币池增量逐渐放缓,楼市将迎来稳定期。


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3、银行是房地产的正妻


过去,银行是房地产的正妻,银行一边支持房企开发,维持楼市繁荣,一边支持买不起房的人通过信贷购房,保持房价不跌,减少坏账。


如今,国家严厉打击银行资金违规流入楼市,誓要切断银行和楼市的相互绑架关系,必然对楼市形成巨大的冲击。


4、影子银行是房地产的二奶


过去,一些企业在寻求向银行借贷无果后,为了活命,开始向影子银行寻求借贷,虽然利息高昂,但以房地产业的暴利,完全不是事,影子银行一度成为房地产业最亲密的情人。


但如今,国家开始加强对影子银行的监管,严控资金流向,同时,历经2017一年的调控,楼市基本结束暴利时代,影子银行资金已经难在想过去那样通房地产商沆瀣一气推高房价了。


5、地方政府政绩压力和区域性垄断


楼市房企众多,本身很难垄断,但在一些三四五线城市,开发商形成多寡头垄断,控制当地房价一路高涨。


而地方政府迫于政绩压力,往往联合地方银行,疯狂支持开发商开发当地楼市,借助房地产发展当地经济。三者联合,造成三四五线城市房价一路狂飙。


未来随着中央对银行监管的趋严,去库存的逐渐完成,以及中央改革地方官员政绩考核方式的变革,三四五线楼市有望迎来理性发展。


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